Prüfen Sie eine spanische Immobilie, bevor Sie sich binden.
Die Anzahlung ist der Punkt ohne Wiederkehr. Bevor Sie den Arras-Vertrag unterschreiben, gleichen Sie das Inserat mit dem Kataster, dem Grundbuch (nota simple), der Mietregulierung und den echten Steuern ab — in Minuten, nicht Wochen.
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Warum das Timing alles entscheidet
Sobald Sie die Anzahlung leisten, ist Ihr Hebel weg.
Spanische Käufe drehen sich um eine Anzahlungsvereinbarung — die arras. Unterschreiben Sie sie, steht die Wohnung auf dem Spiel: Nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs verliert ein Käufer, der von arras penitenciales zurücktritt, die Anzahlung vollständig. Deshalb muss jede Prüfung — wer wirklich Eigentümer ist, welche Lasten auf dem Titel liegen, ob sie überhaupt legal ist, was sie wirklich kostet — in das schmale Fenster zwischen Wohnung gefunden und reserviert fallen. Für genau dieses Fenster ist Veo gebaut.
Was zu prüfen ist
Sechs Prüfungen zwischen einem sauberen Kauf und einer teuren Überraschung.
Identität der Immobilie
Bestätigen Sie, dass die Einheit real und im Kataster (Catastro) eingetragen ist — Fläche, Nutzung, Etage und Baujahr — nicht nur anhand der Inseratsfotos.
Eigentum & Lasten
Das wichtigste Dokument: der rechtmäßige Eigentümer sowie alle Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen, Lasten und Dienstbarkeiten am Titel — aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Fairer Preis im Kontext
Wo der geforderte €/m² im Verhältnis zu offiziellen Vergleichswerten liegt — damit Sie aus Daten verhandeln, nicht aus einem Hochglanz-Inserat.
Regulatorisches Risiko
Ob die Gemeinde ein erklärter angespannter Wohnungsmarkt (zona tensionada) mit gedeckelten Langzeitmieten ist und wie die Regeln für Touristenlizenzen greifen — direkt von der Generalitat.
Wahre Gesamtkosten
Die echten Gesamtkosten: ITP-Grunderwerbsteuer (oder IVA + AJD bei Neubauten), Notar- und Grundbuchgebühren — Kataloniens progressive Sätze auf Ihren Preis.
Komplexitätsindex
Was ein Nichtansässiger tatsächlich braucht — NIE, ein spanisches Konto, eine Hypothek für Nichtansässige und der Zeitplan für die Unterlagen.
Fragen, die Käufer stellen
Immobilien-Due-Diligence in Spanien, verständlich erklärt.
Was ist eine nota simple?+
Die nota simple ist der offizielle Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie zeigt den rechtmäßigen Eigentümer sowie alle Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen, Lasten und Dienstbarkeiten. Sie kostet rund 9 € zzgl. Steuer, ist etwa drei Monate gültig und ist das Kernstück der Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien — üblicherweise vom Anwalt des Käufers vor der Unterzeichnung eingeholt.
Sollte ich eine Immobilie vor oder nach der Anzahlung prüfen?+
Davor. Sobald Sie den Reservierungs- bzw. Arras-Vertrag (Anzahlung) unterschreiben, schwindet Ihr Verhandlungshebel: Nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verliert der Käufer bei arras penitenciales die Anzahlung, wenn er zurücktritt. Jede Prüfung gehört in die wenigen Tage zwischen Fund und Reservierung.
Was sind „arras“ beim Immobilienkauf in Spanien?+
Arras ist die spanische Anzahlungsvereinbarung, die eine Immobilie vom Markt nimmt. Bei arras penitenciales kann jede Seite zurücktreten, aber der Käufer verliert die Anzahlung und der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Genau diese Strafe ist der Grund, warum die Due Diligence zuerst kommen muss.
Wie viel kostet die Due Diligence in Spanien?+
Die nota simple selbst kostet rund 9 €. Eine vollständige anwaltliche Due Diligence kostet mehr und dauert. Veos automatisierte Prüfung startet kostenlos auf Gemeindeebene, mit einem 99-€-Lite-Bericht für die vollständige Aufschlüsselung — so prüfen Sie eine Immobilie in Minuten, bevor Sie für einen Anwalt bei der ernsthaften Option zahlen.
Kann ich eine Immobilie prüfen, bevor ich den Makler kontaktiere?+
Ja. Beginnen Sie mit Stadtteil und Preis aus dem Inserat für eine sofortige Einschätzung auf Gebietsebene — Mietregulierung, Steuern und Preis-Kontext brauchen nur den Ort. Fügen Sie die genaue Adresse oder den Katasterverweis hinzu (den Sie nach dem Maklerkontakt haben), um die konkrete Einheit gegen Kataster und Grundbuch zu prüfen.
Brauche ich trotzdem einen Anwalt?+
Für den endgültigen Kauf ja — ein Käuferanwalt beurkundet die Übertragung und wickelt den Abschluss ab. Veo gibt Ihnen vorab eine sofortige, strukturierte Einschätzung und markiert genau, was Ihr Anwalt vertiefen sollte — damit Sie keine Anwaltszeit für eine Immobilie zahlen, die Sie nie kaufen würden.
Die Wohnung gefunden? Prüfen Sie sie, bevor Sie einen Euro zahlen.
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